前海中泰咨詢

一、項(xiàng)目基本情況

振芯科技工業(yè)改造項(xiàng)目位于成都高新區(qū)西部園區(qū)起步區(qū)，原產(chǎn)權(quán)人為成都振芯科技股份有限公司，用地面積134畝。因企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整造成土地利用效率不高，存在部分閑置情況。成都高新區(qū)結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)轉(zhuǎn)型需求，推動(dòng)原產(chǎn)權(quán)人退出部分用地。企業(yè)對(duì)剩余土地實(shí)施自主更新與效能提升，政府對(duì)以收回土地為載體引入電子信息相關(guān)產(chǎn)業(yè)，探索出工業(yè)用地集約節(jié)約利用的高效路徑。

二、改造主體和改造模式

通過“政府分割收儲(chǔ)+原產(chǎn)權(quán)人自主改造”模式，高效盤活低效工業(yè)用地。政府分割收儲(chǔ)50畝用地，建設(shè)微波射頻專業(yè)化產(chǎn)業(yè)園，引入電子信息產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，進(jìn)一步增強(qiáng)和延伸產(chǎn)業(yè)鏈條。剩余84畝由原權(quán)利人實(shí)施自主改造，投資建設(shè)振芯科技創(chuàng)芯智能產(chǎn)業(yè)園，打造工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房示范標(biāo)桿，助力高新區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

三、低效用地再開發(fā)取得的成效

（一）土地集約利用，質(zhì)效“雙提升”

落實(shí)高質(zhì)量發(fā)展要求，充分尊重企業(yè)發(fā)展意愿，通過對(duì)接企業(yè)生產(chǎn)需求、綜合運(yùn)用“標(biāo)準(zhǔn)地”指標(biāo)倒推等方式，核定企業(yè)實(shí)際用地規(guī)模，將結(jié)余土地退還政府。不僅保障新產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的高質(zhì)量落地，也為后續(xù)發(fā)展預(yù)留了空間。由企業(yè)自主建設(shè)的振芯科技創(chuàng)芯智能產(chǎn)業(yè)園，嚴(yán)格遵循“標(biāo)準(zhǔn)地”控制指標(biāo)，項(xiàng)目容積率提升至約2.0，總投資不低于55.29億元，固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度達(dá)1317萬元/畝，畝均稅收238萬元/畝。較原134畝用地相比，固投強(qiáng)度提升76.3%，畝均稅收增長(zhǎng)219%，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的大幅提升。

（二）提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)，培育新興集群

圍繞微波射頻產(chǎn)業(yè)構(gòu)建培育體系，利用50畝收儲(chǔ)用地建設(shè)專業(yè)化微波射頻產(chǎn)業(yè)園，重點(diǎn)引進(jìn)通信設(shè)備、電子信息、物聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。項(xiàng)目致力于打造完整微波射頻產(chǎn)業(yè)鏈：上游布局基礎(chǔ)元器件研發(fā)制造，涵蓋電阻、電容、放大器等；中游聚焦微波組件與子系統(tǒng)集成；下游拓展至雷達(dá)系統(tǒng)、電子對(duì)抗裝備、通信設(shè)備等終端應(yīng)用，形成集原材料供應(yīng)、研發(fā)設(shè)計(jì)、智能制造、檢測(cè)認(rèn)證與市場(chǎng)銷售于一體的全鏈條產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

四、主要做法

（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)引領(lǐng)，以高標(biāo)準(zhǔn)載體助推產(chǎn)業(yè)發(fā)展

一是強(qiáng)化“一體化”規(guī)劃統(tǒng)籌，對(duì)收儲(chǔ)地塊與自主改造地塊統(tǒng)一規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)空間布局、功能配置與建筑風(fēng)貌的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。二是實(shí)行“精細(xì)化”指標(biāo)控制，顯著提升用地節(jié)約水平，政府通過內(nèi)部道路聯(lián)通、退距優(yōu)化和公共空間共享等措施，實(shí)現(xiàn)土地集約高效利用。三是建設(shè)“定制化”產(chǎn)業(yè)載體，前置調(diào)研市場(chǎng)需求，全過程指導(dǎo)優(yōu)化建筑參數(shù)。首二層優(yōu)先保障大空間生產(chǎn)需求，合理控制標(biāo)準(zhǔn)層面積，適配中小型企業(yè)生產(chǎn)、辦公及研發(fā)需要。四是推行“綠色化”建筑與智慧營造，應(yīng)用綠色建造新技術(shù)，配套信息化基礎(chǔ)設(shè)施，打造開放共享的景觀節(jié)點(diǎn)，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)與園區(qū)融合的活力環(huán)境。

（二）做優(yōu)政策生態(tài)，以試點(diǎn)創(chuàng)新激發(fā)產(chǎn)業(yè)活力

一是細(xì)化土地配套政策，扎實(shí)推進(jìn)試點(diǎn)工作，研究制定分割轉(zhuǎn)讓、收儲(chǔ)和“標(biāo)準(zhǔn)地”改革等實(shí)施細(xì)則，高效支持企業(yè)快速推進(jìn)開發(fā)建設(shè)。二是實(shí)施工業(yè)用地節(jié)約集約利用資金獎(jiǎng)勵(lì)，按“分區(qū)間、階梯式”方式，對(duì)實(shí)際容積率不低于2.3的工業(yè)項(xiàng)目給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)企業(yè)建設(shè)工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房新型載體，提升土地利用效率和產(chǎn)業(yè)承載能力。三是建立存量盤活激勵(lì)促進(jìn)機(jī)制，對(duì)50畝收儲(chǔ)用地新引進(jìn)項(xiàng)目，依據(jù)其規(guī)模、技術(shù)創(chuàng)新水平及預(yù)期經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)，按一定比例給予資金補(bǔ)貼，推動(dòng)企業(yè)加快項(xiàng)目落地與技術(shù)創(chuàng)新進(jìn)程。

（三）創(chuàng)新體制機(jī)制，以組織服務(wù)推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)

深化低效工業(yè)用地處置與盤活機(jī)制。一是強(qiáng)化部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，分層分級(jí)推進(jìn)處置與盤活工作，建立健全市場(chǎng)收購與供給保障體系。二是堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)促建，引導(dǎo)振芯科技等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目參照工業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”模式實(shí)現(xiàn)提檔升級(jí)。三是推行“管家團(tuán)”協(xié)同服務(wù)機(jī)制，前置咨詢與預(yù)審環(huán)節(jié)，變“坐等審批”為主動(dòng)“靠前服務(wù)”，實(shí)施“咨詢預(yù)審制”“發(fā)證即辦制”“告知承諾制”及“審批簡(jiǎn)化制”等措施。在振芯公司收儲(chǔ)用地供應(yīng)前，即為意向企業(yè)提供從規(guī)劃預(yù)審、開工條件審查到“四證”辦理的全流程咨詢、預(yù)審服務(wù)，大幅壓縮和整合審批環(huán)節(jié)，全面提升項(xiàng)目建設(shè)效率。

（四）“全周期”監(jiān)管，確?！耙槐纫弧比孓D(zhuǎn)換

依據(jù)事前約定，明晰各部門在項(xiàng)目建設(shè)、竣工驗(yàn)收、達(dá)產(chǎn)復(fù)核及股權(quán)變更等環(huán)節(jié)的監(jiān)管職責(zé)與時(shí)間節(jié)點(diǎn)，依托“雙隨機(jī)、一公開”線上監(jiān)管等方式，對(duì)振芯企業(yè)履約情況實(shí)施全流程動(dòng)態(tài)監(jiān)管。聯(lián)動(dòng)多部門定期開展投產(chǎn)達(dá)產(chǎn)指標(biāo)考核，建立擇優(yōu)汰劣的“準(zhǔn)入—退出”的監(jiān)管機(jī)制，系統(tǒng)推進(jìn)竣工驗(yàn)收、達(dá)產(chǎn)復(fù)核、獎(jiǎng)勵(lì)發(fā)放等各項(xiàng)工作，確保產(chǎn)業(yè)藍(lán)圖與建設(shè)實(shí)景實(shí)現(xiàn)“一比一”高效轉(zhuǎn)化。

五、政策依據(jù)

（一）《自然資源部關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號(hào)）完善收儲(chǔ)機(jī)制。對(duì)需要以政府儲(chǔ)備為主推進(jìn)低效用地再開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的，結(jié)合國土空間控制性詳細(xì)規(guī)劃編制，探索以“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一供應(yīng)”推動(dòng)實(shí)施。

（二）《成都高新區(qū)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)實(shí)施方案》（成高管辦發(fā)〔2025〕11號(hào)）支持低效工業(yè)用地收儲(chǔ)再開發(fā)。統(tǒng)籌考慮土地、建（構(gòu)）筑物及附屬物、搬遷、停產(chǎn)停業(yè)等費(fèi)用，探索以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)的收儲(chǔ)補(bǔ)償機(jī)制。

（三）《成都高新西區(qū)工業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”改革實(shí)施方案》完善資金獎(jiǎng)勵(lì)。鼓勵(lì)工業(yè)用地項(xiàng)目通過工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、地下空間利用等方式提升開發(fā)強(qiáng)度（容積率），項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和達(dá)產(chǎn)復(fù)核通過后，容積率達(dá)到2.3以上，對(duì)超過部分采取“分區(qū)間、階梯式”給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)。